Der Gesetzgeber stellt hohe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Das liegt auch daran, dass diese den Mieter automatisch vor die Herausforderungen eines angespannten Wohnungsmarktes stellt. Erfahren Sie jetzt, welche Möglichkeiten Sie als Vermieter bzw. Eigentümer haben, wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter dem Mieter, um die Wohnung selbst nutzen zu können.
- Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
- Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst oder eine anerkannte Bedarfsperson dauerhaft die Wohnung beziehen möchte.
- Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann durch den Mieter Widerspruch eingelegt werden, um von der Härtefallregelung zu profitieren.
- Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie dabei, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.
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Erstberatung erhaltenWas versteht man unter einer Eigenbedarfskündigung?
Das deutsche Mietrecht verfügt über einen ausgesprochen hohen Schutz für Mieter. Konkret heißt das: Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter fällt die Entscheidung in vielen Fällen zugunsten des Mieters aus. Zu diesen Vorteilen zählt auch die Tatsache, dass eine Mietwohnung durch den Vermieter nicht ohne Angabe von Gründen gekündigt werden darf. Eine der Möglichkeiten, als Vermieter oder Eigentümer dem Mieter dennoch eine Kündigung auszusprechen, ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Diese ist jedoch an strenge, gesetzliche Regularien geknüpft. Dazu gehören auch formale Vorgaben: Wenn ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss dies schriftlich erfolgen. Außerdem muss der Vermieter Interesse daran bekunden, die Wohnung entweder selbst zu bewohnen oder für Familienangehörige zu beanspruchen. Hier kommen nicht alle Familienangehörige in Frage, sondern nur „anerkannte Bedarfspersonen“. Der Gesetzgeber hat also genau definiert, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Als Mieter hat man jedoch viele Möglichkeiten, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgreich abzuwehren.
Der Gesetzgeber hat genau definiert, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Mieter die Eigenbedarfskündigung abwehren.
Ist die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung immer gegeben?
Die Eigenbedarfskündigung gehört im Mietrecht zu den häufigsten Gründen, die zur Beendigung eines Mietverhältnisses führen. Dennoch ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 BGB. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.
573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
Nach § 573 c Abs. 1 BGB muss eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen und wird mit Ablauf des übernächsten Monats gültig. Für den Vermieter gilt dieselbe Frist, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann wirksam, wenn sie formal korrekt und inhaltlich begründet ist. Haben Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten? Dann lassen Sie sich von einem Rechtsexperten für Mietrecht beraten. "Jochen Dotterweich
Rechtsanwalt
Ein berechtigter Grund für die Eigenbedarfskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine Person, die zu seinem (dauerhaften) Hausstand gehört, für Wohnzwecke benötigt. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung für nahe Verwandte oder Haushaltshilfen und Pflegekräften, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.
Wer zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister des Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielsweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den aktuellen Mieter der Wohnung unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren. Auch für entferntere Verwandte, die bereits seit langer Zeit im Hausstand des Vermieters leben, kann im Einzelfall berechtigter Eigenbedarf angemeldet werden.
Für eine Eigenbedarfskündigung müssen berechtigte Gründe vorliegen. Hierunter fällt zum Beispiel die Verwendung der Wohnung für den engsten Familienkreis. Der engste Familienkreis beschränkt sich auf Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister. Weitere Angehörige als Kündigungsgrund zu nutzen, ist oftmals nicht möglich.
Für diese Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:
- Kinder, Eltern, Geschwister
- Enkel, Großeltern
- Stiefkinder, Nichten und Neffen
- getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten
Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:
- Tante, Onkel, Cousin und Cousine
- Großnichte, Großneffe
- ehemalige Schwiegereltern
- Patenkind, Schwager oder Schwägerin
Praxisbeispiel: Herr Müller ist Eigentümer einer schicken 4-Zimmer-Wohnung in der Kölner Innenstadt. Diese wird von einer Familie mit zwei kleinen Kindern bewohnt. Als sich sein Sohn Sascha für ein Sportstudium an der Sporthochschule bewirbt, kündigt Herr Müller den bisherigen Mietern vorsorglich schon vor der endgültigen Zusage der Hochschule und begründet diese Kündigung mit Eigenbedarf.
Legt die Familie im Praxisbeispiel Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ein, muss Herr Müller nachvollziehbar darlegen, dass tatsächlich ein solcher Bedarf besteht. Nicht ausreichend ist es dafür, dass die Wohnung "eventuell" benötigt wird oder "irgendwann in der Zukunft" eine Nutzung für den Sohn in Betracht kommt. Die Eigenbedarfskündigung wäre in diesen Fällen nicht rechtswirksam. Fraglich wäre zudem, ob der Eigenbedarf eines einzelnen Studenten einen Eigenbedarf für eine 4-Zimmer-Wohnung begründet. Hier ist in der mietrechtlichen Praxis die Rechtsprechung in der Regel mieterfreundlich: Ein Widerspruch der Mieter dürfte daher aufgrund des fehlenden Eigenbedarfs erfolgreich sein.
Damit Sie als Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung nicht an rechtlichen Klippen scheitern, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten.
Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Vermieter im Kündigungsprozess begleiten.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet?
Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Möchte zum Beispiel der Vermieter die Wohnung in Wahrheit überhaupt nicht nutzen und begründet die Kündigung dennoch mit Eigenbedarf, kann der Mieter den Einwand des sogenannten vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend machen, soweit er über die Absichten des Vermieters Kenntnis hat. Auch der sogenannte überhöhte Eigenbedarf kann der Kündigung entgegengehalten werden: Wer als Vermieter für sich allein eine 300-Quadratmeter-Wohnung beansprucht, hat bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.
Weiterhin muss der Vermieter den Eigenbedarf für eine durchgängige Nutzung anmelden, da auch zeitweises Übernachten nicht zur Berechtigung ausreicht. Auch Widersprüchlichkeiten und ein rechtsmissbräuchliches Handeln sind zu vermeiden. Dies ist unter anderem der Fall, wenn dem Vermieter bei Eingehen eines neuen Mietverhältnisses bereits bewusst ist, dass er das Mietverhältnis bereits in Kürze wieder wegen Eigenbedarfs kündigen wird. Verschweigt er dies, verhält er sich rechtsmissbräuchlich.
Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt und andere Wohnungen in dem betroffenen Komplex leer stehen, müssen diese zuerst vom Vermieter genutzt werden – insbesondere dann, wenn sie besser zum vorgesehenen Zweck des Eigenbedarfs passen. So bietet sich eine Erdgeschosswohnung eher für die bewegungseingeschränkte Mutter an, als die frisch renovierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug. Erhält in einem solchen Fall der Mieter der Wohnung im fünften Stock eine Eigenbedarfskündigung, läge eine Zweckverfehlung vor, die der Kündigung entgegengehalten werden könnte.
Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer Eigenbedarfskündigung?
Wenn der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss er sich an zahlreiche Fristen halten:
- Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
- Bei einer Mietdauer von fünf bzw. acht Jahren erhöht sich diese Frist für den Vermieter um je drei Monate.
- Bei Umwandlungen in Wohnungseigentum besteht eine Sperrfrist von drei Jahren.
Bei der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter an die vorgegebenen Kündigungsfristen halten. Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate. Der Vermieter muss den Eingang des Kündigungsschreibens nachweisen können, daher werden Kündigungen wegen Eigenbedarfs häufig per Einschreiben versendet.
Sollte ein Gebäude oder die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden, muss der neue Eigentümer bei der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Der Mieter genießt in diesem Fall also einen erhöhten Kündigungsschutz, der in Bundesländern und Gemeinden mit besonders knappem Mietwohnraum sogar auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden kann. Je nachdem, wo Sie vermieten, ist es daher ratsam, sich rechtzeitig über die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zu informieren.
Aufgrund der Besonderheiten im Eigenbedarf ist eine Eigenbedarfskündigung schwierig und muss gut begründet sein. Für Vermieter empfiehlt sich hier eine professionelle Beratung, um die Kündigung rechtswirksam auszusprechen.
Wie kann Sie ein KLUGO Partner-Anwalt bei der Eigenbedarfskündigung unterstützen?
Im Mietrecht sind Konflikte zwischen Vermietern und Mietern nicht selten. Gerade rund um eine Eigenbedarfskündigung sind gerichtliche und auch außergerichtliche Auseinandersetzungen fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist juristische Expertise hierbei unerlässlich. Das gilt sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer, die Wohnungen oder Immobilien vermieten.
Bei Fragen zum Thema Mietrecht helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Die kompetenten KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Mietrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihren Anliegen.